Définition de l’expert judiciaire

Un expert judiciaire est soit une entité juridique soit un individu spécialisé dans une compétence autre que le droit, dans notre cas : l’immobilier. Il est difficile de considérer un expert judiciaire comme membre du service public de la justice dans la mesure où les missions qui lui sont confiées ne constituent pas une activité régulière.

L’expert immobilier est sollicité afin de déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier – immeuble d’habitation, maison individuelle, immeuble commercial, bâtiment public, entreprise, etc. – il peut également s’occuper de la gestion des ventes et des achats de ces biens. L’expert immobilier peut aussi se tourner vers l’expertise judiciaire immobilière et voir ses missions se diversifier.

Une expertise judiciaire immobilière est prescrite par un tribunal afin d’apporter un complément d’informations sur un dossier dans lequel le juge ne détient pas suffisamment d’éléments pour prendre une décision.

Pour exercer sa mission, il a l’obligation d’être enregistré sur la liste des experts judiciaires en immobilier auprès d’une Cour d’appel. Il est nommé par un juge ou un procureur pour donner un avis d’ordre technique sur des problèmes se rapportant à son domaine de compétences.

Dans la mesure où il figure sur une liste de Cour d’appel ou une liste nationale, l’expert judiciaire prête serment antérieurement à sa mission initiale. Dans le cas où il n’est pas désigné d’après une liste, il sera obligé de prêter serment préalablement à sa mission et un rapport figurera dans le dossier.

Il est à noter que la mission d’expert judiciaire est inconciliable, par exemple, avec une activité courante d’expertises au nom de compagnies d’assurance dans la mesure où l’expert ne doit en aucun cas être lié de quelque manière que ce soit aux organisations avec lesquelles il pourrait être en contact lors de ses interventions.

S’il doit intervenir dans une affaire pénale, il peut être désigné de plusieurs façons :

• Cas n°1 : le juge d’instruction décide de prescrire une expertise aux vues d’un manque d’informations dans le dossier. Dans ce cas ; la nature et la raison de la mission doivent être explicites.
• Cas n°2 : l’expertise est réclamée par une des parties
• Cas n°3 : la décision de faire intervenir un expert est prise d’autorité

Dans certaines affaires, il est possible de voir plusieurs experts intervenir.

Les honoraires

C’est le magistrat qui a choisi l’expert qui détermine sa rémunération. Cependant, au pénal les honoraires répondent à des règles prédéfinies.

Etre expert judiciaire

Il n’existe pas de formation diplômante qui prépare à cette branche du métier d’expert. Cependant, l’expert immobilier peut suivre, s’il le souhaite, une formation à l’Institut d’études judiciaires.

L’expert devra figurer au moins 3 ans sur la liste de la Cour d’appel dont dépend le lieu d’exercice de sa profession, avant d’être en mesure de solliciter son enregistrement sur la liste nationale établie par le bureau de la Cour de cassation.

Pour figurer sur une liste d’experts judiciaires de Cour d’appel, un expert immobilier doit adresser  au Procureur de la République du Tribunal de Grande Instance dont il dépend par rapport à son domicile ou son lieu de travail et avant le 1er mars de chaque année pour l’année suivante, un courrier indiquant les spécialités concernées par sa requête et les catégories de la liste où il souhaite apparaître. Il devra joindre à sa demande une copie certifiée conforme de ses diplômes, un curriculum vitae, un extrait du bulletin n°3 de son casier judiciaire de même que les expertises déjà accomplies et tout élément qui pourra attester de ses capacités dans les domaines pour lesquels il a demandé l’inscription sur la liste. Si sa demande est acceptée, il devra prêter serment devant cette Cour d’Appel.

S’en suit un statut provisoire s’étendant sur une période de trois ans, période après laquelle l’expert est apprécié sur ses compétences, sa technicité et sur l’ensemble de ses acquis juridiques indispensables à la bonne réalisation de ses missions. S’il est accepté par la commission de magistrats et d’experts, sa titularisation sera valable cinq ans. Il est inscrit sur une liste certifiée, consultable par les tribunaux.

Chaque dossier de réinscription est ensuite examiné par une commission d’experts et de magistrats pour statuer sur le renouvellement qui sera alors valable pour une durée de 5 ans.

Domaines d’intervention des experts membres du Centre National de l’Expertise

Un expert judiciaire immobilier ne peut intervenir que sur la demande d’un juge, ordonnée par le tribunal. La mention d’expert judiciaire ne s’applique que le temps de la procédure.

L’expert émet un avis technique sur un ou plusieurs points de la procédure judiciaire, grâce à ses connaissances et ses compétences. Il est impartial, connaît les textes de loi et est véritablement le bras armé du juge pour les questions techniques.

Il intervient lors de différents litiges comme lors d’un désaccord entre un locataire et un propriétaire à l’occasion de l’état des lieux de sortie (il compare l’état des lieux d’entrée et de sortie), lors d’une vente d’un bien immobilier par une personne endetté, lors d’un divorce ou d’une liquidation communautaire (estimation de la valeur du bien), lors d’un héritage (vérification que les bénéficiaires ne soient pas lésés), en cas de problème de mitoyenneté ou de servitude et de dommages causés à un tiers (estimation des dégâts et du montant des dédommagements).

Son but est d’agir afin de contenter les deux parties impliquées dans le litige, l’expert doit toujours rester neutre et objectif. Ainsi, s’il connaît une des parties, il doit se récuser et son avis est uniquement consultatif.

Il existe aujourd’hui en France environ 13 000 experts qui interviennent auprès des tribunaux – experts médicaux, experts en bâtiments, experts en assurances etc. Par contre, la fonction d’expert immobilier n’est pas protégée. N’importe qui possédant un diplôme d’enseignement supérieur peut devenir expert immobilier. Seule la désignation par le tribunal peut être considérée comme un gage de compétence et de qualité.

Sont concernés tous les préjudices, les immeubles, les droits immobiliers ou corporels se rapportant directement ou indirectement à l’immobilier :

• L’étude de préjudices
• Les plus-values immobilières
• Les troubles de voisinage
• Les indemnités d’éviction commerciale
• Les indemnités d’expropriation
• La rescision pour lésion
• Les droits d’enregistrement
• Les préjudices divers tels que ceux des travaux publics

• Les études correspondant à la copropriété
• Les règlements
• La rédaction des états descriptifs de division
• Les calculs de charges de copropriété et locatives

• Les immeubles industriels et commerciaux
• Les locaux d’activité, les usines, les entrepôts, les centres commerciaux, les boutiques, les ateliers
• Les terrains industriels

• Les loyers, fonds de commerce et d’industrie, entreprises
• La valeur vénale des fonds de commerce et d’industrie, droit eu bail, entreprises
• Les loyers d’habitation et les loyers commerciaux

• L’immobilier rural
• Les propriétés de loisirs
• Les châteaux
• Les domaines agricoles
• Les terres, bois, étangs

• L’immobilier urbain
• Les ensembles immobiliers
• Les logements
• Les immeubles de rapport
• Les terrains et droits à construire